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正荣地产九成销售额来自一二线城市 毛利率跌破20%

2021-08-23 19:18:04 大发体育

  大发(fa)(fa)体(ti)育(yu)客户端8月(yue)23日(ri)电 (薛(xue)宇飞(fei))8月(yue)22日(ri),正荣地(di)产发(fa)(fa)布了2021年中期(qi)业(ye)(ye)绩(ji)(ji)公告(gao),并于23日(ri)上午召开发(fa)(fa)布会(hui)。今年上半年,正荣地(di)产的合约销(xiao)售(shou)、营(ying)收和盈利等(deng)(deng)多个指标都保持了增长态势,合约销(xiao)售(shou)额(e)更是(shi)同比大涨(zhang)47%。从中期(qi)业(ye)(ye)绩(ji)(ji)公告(gao)可以看出,销(xiao)售(shou)业(ye)(ye)绩(ji)(ji)涨(zhang)幅较快,与(yu)其项目主(zhu)要布局在长三角、海峡西岸等(deng)(deng)经济发(fa)(fa)展(zhan)前景较好的区域有关。

  不过,在(zai)2021上半年(nian),正荣地产剔除预(yu)收账款的资产负债率微幅(fu)下降至72.4%,仍(reng)略(lve)超“三条红线”的监管要求,维持黄档。在(zai)其他几个利润指标上行的同时,毛(mao)利增长(zhang)缓慢,毛(mao)利率小幅(fu)下滑(hua),跌破了20%。

  销售业绩完成度超50%

  今年(nian)年(nian)初,正(zheng)荣地产在(zai)2020年(nian)实现(xian)合约(yue)销(xiao)售(shou)1419.01亿元基础上,将(jiang)2021年(nian)的合约(yue)销(xiao)售(shou)目(mu)标定在(zai)1500亿元,同比增长5.71%。这是(shi)既2020年(nian)实现(xian)合约(yue)销(xiao)售(shou)额增长8.57%后(hou),公司第二(er)次将(jiang)全年(nian)销(xiao)售(shou)额增速定在(zai)个位数。

  在外界看(kan)来(lai),从(cong)正荣地产2020年披露出的数据(ju)看(kan),今(jin)年实(shi)现(xian)这一(yi)低增(zeng)长目标并无多(duo)少悬念(nian)。果然,根据(ju)2021年中(zhong)期业绩公告,上半年累计实(shi)现(xian)合约销售金额823亿元,同(tong)比(bi)增(zeng)长47%,完成了年度目标的54.9%。

  数据还显(xian)示(shi),今年(nian)(nian)上半(ban)(ban)年(nian)(nian),正荣地产合(he)约(yue)销售面(mian)积大幅增(zeng)(zeng)长约(yue)36.2%,合(he)约(yue)平(ping)均(jun)售价也(ye)从(cong)2020年(nian)(nian)上半(ban)(ban)年(nian)(nian)的(de)约(yue)15321元(yuan)(yuan)/平(ping)方米,增(zeng)(zeng)加(jia)至2021年(nian)(nian)上半(ban)(ban)年(nian)(nian)的(de)16534元(yuan)(yuan)/平(ping)方米。平(ping)均(jun)售价提高(gao),主要是售价较(jiao)高(gao)的(de)建(jian)(jian)筑面(mian)积占总合(he)约(yue)建(jian)(jian)筑面(mian)积的(de)份额(e)增(zeng)(zeng)加(jia)所致。

  在房地产调控政策频出的情况下,正荣地产的销售能有47%的增长,除了与2020年上半年的基数较低(注:2020上半年合约销售额负增长)有关以外,也与其布局城市等级和区域密不可分。

  中(zhong)期业绩公告显(xian)示(shi),正荣(rong)地产长(zhang)期深耕一、二(er)(er)线城(cheng)市,2021上(shang)半(ban)年的销(xiao)售(shou)额91%来自于一、二(er)(er)线城(cheng)市,其中(zhong),二(er)(er)线城(cheng)市更是重中(zhong)之重,占比(bi)达到86.7%。而从(cong)区域划分来看,长(zhang)三角占比(bi)57%,海峡西岸区域占比(bi)25%,是主要(yao)的贡献区域。

  一般而言,房企下半年的销售业绩会好于上半年,在上半年完成40%或50%的业绩情况下,达成全年销售目标的可能性很大。在23日上午召开的中期业绩发布会上,正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮表示,从9月份开始,公司还会有比较多的新盘陆续推出,管理层对完成全年销售目标非常有信心。

  偏低的毛利率

  中期业绩公(gong)告披露,2021年(nian)上半年(nian),正(zheng)荣地(di)产(chan)实现营业收入约160.11亿(yi)元(yuan),同(tong)比增(zeng)(zeng)长(zhang)(zhang)10.1%;净利润(run)约15.04亿(yi)元(yuan),同(tong)比增(zeng)(zeng)长(zhang)(zhang)18.0%;母公(gong)司(si)拥有人应占溢(yi)利约11.66亿(yi)元(yuan),同(tong)比增(zeng)(zeng)长(zhang)(zhang)33.1%。

  根(gen)据测算,正荣(rong)地产今年(nian)上半年(nian)的净利润(run)率达到了9.4%,较去年(nian)同期(qi)提高了0.6个百(bai)分点。

  不过,正荣地产在毛利和毛利率上表现有些羸弱。2021年上半年,正荣地产实现毛利约30.51亿元,比去年同期的29.54亿元仅增长约3.3%;毛利率为19.1%,比去年同期的20.3%轻微下降1.2个百分点。

  据克而瑞研究中(zhong)心数据,2020年66家行业(ye)典型上市(shi)房企的毛利(li)率(lv)、净(jing)利(li)率(lv)的中(zhong)位数分别(bie)约为(wei)24.3%、10%。正荣地(di)产在这(zhei)两(liang)个指(zhi)标(biao)上的表(biao)现不及行业(ye)。

  自2020年“三(san)道红线”监管要求落地(di)以来,房企(qi)负债(zhai)情况成(cheng)了外界关(guan)注的话题(ti)。数据(ju)显示(shi),截至2021年6月(yue)30日,正(zheng)荣地(di)产的净负债(zhai)率(lv)为57.2%,较2020年底(di)下降7.5个百分(fen)点;剔除预收账款的资产负债(zhai)率(lv)为72.4%,相(xiang)比上年末下降4.2个百分(fen)点;现(xian)金对(dui)短债(zhai)比2.2倍,基本(ben)持平。

  上述三项指标上,剔除预收账款的资产负债率仍高于监管要求的70%,公司继续维持黄档。正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健在业绩会上表示,公司力争今年年底将该指标降至70%以内,实现三条红线全部达标。

  值得一(yi)提(ti)的是(shi),在业(ye)(ye)绩(ji)会上,正(zheng)(zheng)荣地(di)产主(zhu)动披(pi)露了(le)表(biao)外负(fu)债(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)情况。截至(zhi)2021年上半年,正(zheng)(zheng)荣地(di)产表(biao)外负(fu)债(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)约为31亿元,表(biao)外货币资(zi)金约为24亿元,外表(biao)净负(fu)债(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)约为7亿元。对(dui)此,贝壳(qiao)研究院(yuan)(yuan)认为,这是(shi)行业(ye)(ye)内首家主(zhu)动披(pi)露表(biao)外负(fu)债(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)的房企(qi)。该研究院(yuan)(yuan)称,一(yi)直以来(lai),具有(you)隐(yin)性(xing)债(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)务(wu)(wu)属性(xing)的表(biao)外负(fu)债(zhai)(zhai)(zhai)(zhai),是(shi)行业(ye)(ye)较大的风险隐(yin)患,正(zheng)(zheng)荣地(di)产主(zhu)动披(pi)露其(qi)表(biao)外债(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)务(wu)(wu)行为,有(you)利于监(jian)管机构对(dui)房企(qi)全面债(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)务(wu)(wu)风险的评(ping)估。

  新增土储成本增加明显

  作为(wei)(wei)深(shen)耕(geng)一(yi)二线城市的房企,22城集中供(gong)地(di)(di)政策(ce)对正荣地(di)(di)产的影(ying)响可想(xiang)而知。为(wei)(wei)此(ci),正荣专门成立供(gong)地(di)(di)领导小组,研究拿(na)地(di)(di)机(ji)会。

  业绩会上,正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝称,“三条红线”、集中供地政策对整个地产行业的影响非常大,就第一批集中供地而言,热点城市的土地价格还是在往上走,企业的利润率会下降一些。

  黄仙枝接(jie)着说,正荣地(di)产(chan)要平衡(heng)土储(chu)与开发的(de)关系,保持土储(chu)规模满足未(wei)来2-3年的(de)开发需要,这(zhei)样也(ye)减(jian)少(shao)资(zi)金占有成本。同时,要加强公司的(de)核(he)心能(neng)(neng)(neng)(neng)力(li)建(jian)(jian)设,包括提升(sheng)(sheng)产(chan)品力(li)、投资(zi)能(neng)(neng)(neng)(neng)力(li)、经营能(neng)(neng)(neng)(neng)力(li)、服务水平、人(ren)才竞(jing)争能(neng)(neng)(neng)(neng)力(li)等。他(ta)还称,一个(ge)是降低风险,另一个(ge)是加强核(he)心能(neng)(neng)(neng)(neng)力(li)建(jian)(jian)设,核(he)心能(neng)(neng)(neng)(neng)力(li)建(jian)(jian)设提升(sheng)(sheng)后,规模扩张就是很快(kuai)的(de)事情,利润率也(ye)会有提升(sheng)(sheng)空(kong)间。

  2021年(nian)上半年(nian),正(zheng)荣地(di)(di)产拿地(di)(di)较为积(ji)极,共计新增(zeng)24块土地(di)(di),土储建(jian)筑面积(ji)356万平(ping)方(fang)米(mi),权益地(di)(di)价146.79亿元,平(ping)均成本约9161元/平(ping)方(fang)米(mi)。新增(zeng)土储中的90%都位于(yu)一二线(xian)城市,其中,长三角、海峡西(xi)岸及珠三角分别占到(dao)33%、28%及24%。

  对比过往数据,正荣地产新增土储的平均成本增加明显。2020上半年、2020全年,正荣新增土储的平均成本分别约为5883元/平方米、6616元/平方米,当前的9161元/平方米,分别较上述两个时期增加了55.72%、38.47%。

  为了应对不断提高的(de)(de)地(di)价和(he)不可预知的(de)(de)经营风(feng)(feng)险,合(he)作(zuo)(zuo)拿地(di)、联(lian)合(he)开发(fa)(fa)逐渐成为行业的(de)(de)主流(liu)形式之一,正荣亦(yi)不断加强与其他房(fang)企(qi)的(de)(de)合(he)作(zuo)(zuo)。刘伟(wei)亮表(biao)示(shi),正荣地(di)产(chan)会主动寻找和(he)公司理念相仿的(de)(de)开发(fa)(fa)商(shang),在(zai)合(he)作(zuo)(zuo)前端,就会在(zai)开发(fa)(fa)想(xiang)法和(he)产(chan)品定位上加强互动,在(zai)现有(you)的(de)(de)合(he)作(zuo)(zuo)开发(fa)(fa)商(shang)的(de)(de)基础上,将合(he)作(zuo)(zuo)模型(xing)进一步(bu)升级(ji)。陈(chen)伟(wei)健(jian)也(ye)表(biao)示(shi),合(he)作(zuo)(zuo)开发(fa)(fa)可以分散公司的(de)(de)投资风(feng)(feng)险,在(zai)今年(nian)上半年(nian)的(de)(de)新增土储中,权(quan)益(yi)(yi)与并表(biao)的(de)(de)比(bi)例大概都(dou)是50%,希望(wang)到年(nian)底时,确保(bao)总体的(de)(de)少数股东权(quan)益(yi)(yi)不会有(you)特别(bie)大的(de)(de)增加,权(quan)益(yi)(yi)比(bi)例也(ye)能控制在(zai)50%左右。

  对于接下来的第二批集中供地,黄仙枝认为,如果能够把土地价格降下来,会对公司利润空间的提升有好处。(大发体育APP)

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(编辑:杨京川)
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